超計劃一倍！恒大負債一年大降3000億，“紅線”變綠煥發新活力
6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元，凈負債率已降至100%以下，順利實現“紅線”變綠。
并且，恒大集團全部以自有資金實現了即將到期債務一掃空，沒有做任何一筆發新還舊。此前的6月24日，恒大集團發布公告表示自去年3月以來，本公司用自有資金已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元（折合約823億港幣）。到2022年3月前，本公司再無到期的境內外公開市場債券。
恒大公告中強調的“去年3月”是一個什么關鍵時間點？這一年以來，恒大集團做對了什么以至成功逆襲？
新戰略強調以最大決心和力度降負債
時針撥回到2020年3月31日，恒大集團把2019年度業績發布會開成了未來發展戰略會，恒大集團董事局主席許家印在會上正式宣布：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略”。
“降負債”的考核指標是有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
如今的事實證明，恒大管理層解決核心問題的承諾是言而有信的，不僅如此還給市場帶來超預期的驚喜，有息負債一年大幅下降約3000億元，超計劃一倍。
恒大“降負債”的成功之道無外乎增收和節支兩條，而增收又包括房產主業增收和多元化發展兩條路徑。
改革房產主業實現強勁銷售
在房產主業銷售方面，2020年恒大合約銷售金額7232億元，銷售回款6532億元。2021年截至5月底，恒大累計實現銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業第一，并均創歷史新高。
這些成果來源于過去一年恒大積極推進的一系列房產營銷模式改革。
自2020年2月開始，在面對新冠肺炎疫情影響、行業銷售普遍下滑的背景下，恒大率先全面實施了“網上銷售”的顛覆性營銷革命，借助“房地產+互聯網”的力量，為消費者提供網上“看房、選房、購房”一站式服務。
同時，恒大將電商領域中消費者享有的無理由退換權益創造性植入到房產交易之中，如此換位思考的營銷模式給購房者吃了一顆“定心丸”。
恒大還創新推出“全民營銷”模式，承諾客戶推薦他人購買的，可獲得“恒房通”1%傭金及1萬元獎勵，同時返還其定金。購房者既能買到好房子，還能賺到推薦費，形成了“能買則買、能賣則賣”的雙贏局面。
2020年下半年，恒大與全國152家中介機構重組成立房車寶集團，以“數字科技、房車合一”為愿景，創新應用大數據、人工智能、云計算、虛擬現實等數字科技，構建房產、汽車線上線下全渠道交易服務平臺，有力推動了房產銷售。
收縮土地儲備提高存量價值
土地費用支出是房地產企業的主要成本之一，按照新戰略的要求，土地儲備要穩扎穩打每年降低3000萬平方米左右，到2022年土地儲備規模要從2.93億平方米減少到2億平方米左右，縮減幅度近三分之一。
去年3月以來，恒大按照新戰略著力控制土地儲備規模，以降低土地費用支出，減少資金沉淀。
據恒大年報數據顯示，截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，規劃建筑面積2.31億平方米，大幅減少6200萬平方米，這意味著去年恒大超計劃一倍完成了土地儲備收縮目標。
與此同時，恒大充分挖掘現有超2億平方米優質土地儲備的增值潛力。
由于堅持不拿地王，同時土地儲備幾乎覆蓋全部一線以及經濟發達且有潛力的城市，一二線城市占比達67%，尤其是在寸金尺土的深圳、廣州等地擁有大量舊改項目，平均樓面價僅為2638元，而現在全國一二線城市平均房價早已破萬，因此恒大土地儲備存量的價值大幅提高，一方面極大地減少了拿地支出，一方面足以支撐未來的可持續發展。
發展多元產業引進戰略投資
值得一提的是，“新恒大”的多元產業生態圈也為恒大提供了新的資產增長渠道。
例如，去年8月恒大物業引入戰略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰略投資合計300億港元等，
恒大通過分拆優質業務、獨立發展、各自融資的新方式，不僅有力加強了現金流，而且打開了多元化發展的巨大想象空間。
不難發現，恒大集團“高增長、控規模、降負債”新戰略的推行成效卓著，房產主業銷售依靠改革推動高歌猛進，土地儲備價值大幅提高，凈負債率“紅線”變綠，多元化發展方興未艾，一個輕裝上陣并煥發新活力的“新恒大”越來越清晰地展現在投資者面前。
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